THE VISITOR-TO-INVESTOR ECONOMY — by oui stars Travel Intelligence | Enquête Arabie saoudite | Vérifiée le 6 septembre 2026
Le 22 janvier 2026, l’entrée en vigueur de la loi sur la propriété immobilière des non-Saoudiens a changé l’équation. La réforme est réelle, mais encadrée : zone, catégorie d’acheteur, droit autorisé et validation numérique déterminent l’accès. La propriété ne crée aucun privilège migratoire.
| Loi en vigueur | Le nouveau régime s’applique depuis le 22 janvier 2026. |
|---|---|
| Géographie | Droits, pourcentages et durées dépendent des zones officielles et du portail Saudi Properties. |
| La Mecque et Médine | La propriété individuelle est réservée aux musulmans, avec contrôles spéciaux. |
| Résidence | Produits Premium Residency distincts pour propriétaire immobilier et investisseur d’affaires. |
| Entreprise | Enregistrement MISA préalable et droits légaux de transfert des capitaux. |
| Fiscalité | RETT généralement à 5 % ; impôt de 20 % fréquent pour le revenu d’entreprise étranger. |
Une économie touristique en accélération
Le rapport Vision 2030 pour 2025 annonce 123 millions de touristes domestiques et internationaux, plus de 30 millions d’internationaux et 81 milliards de dollars de dépenses. AlUla, Diriyah, Djeddah, la mer Rouge, Aseer, Riyad et les voyages religieux forment des marchés différents. Les ouvertures futures et projets publics ne doivent pas être confondus avec des flux déjà réalisés.
La réforme est appliquée, pas seulement annoncée
REGA confirme l’entrée en vigueur au 22 janvier et l’ouverture des demandes sur Saudi Properties aux résidents, non-résidents, sociétés et entités admissibles.
L’article 2 de la loi active confie aux décisions d’application la zone, les droits réels, le pourcentage maximal étranger, la durée de l’usufruit et les contrôles. Un résident légal peut détenir une résidence hors zone, sauf à La Mecque et Médine. Dans les villes saintes, le droit individuel vise les musulmans.
La conclusion n’est donc pas « achat partout », mais « demande d’un droit autorisé, dans une zone autorisée, par une catégorie admissible ». La carte officielle et la parcelle doivent être vérifiées le jour de l’opération.
La voie des sociétés est distincte
Une société saoudienne à actionnariat étranger peut acquérir dans les zones prévues et, sous conditions, les biens nécessaires à son activité et au logement des salariés. Une société étrangère sans présence locale doit d’abord s’enregistrer auprès de MISA et obtenir un numéro unifié. Résidence privée, hôtel, logement du personnel et développement foncier ne relèvent pas d’une seule autorisation.
Le titre ne donne ni visa ni licence
L’article 6 précise que la propriété ne confère aucun privilège supplémentaire. La résidence Premium de propriétaire est une procédure distincte : au moins 4 M SAR de bien résidentiel ou de droit sur plan admissible, sans hypothèque pour l’actif qualifiant et avec promoteur agréé. Sa durée reste liée au maintien du droit.
Le produit Investisseur d’affaires requiert au moins 7 M SAR dans des activités admissibles pour la résidence premium permanente directe. Les produits Entrepreneur appliquent leurs propres tests de financement et d’emploi. Ce ne sont pas des cadeaux attachés à une vente ordinaire.
Entreprise et droits de l’investisseur
La loi sur l’investissement actualisée impose au non-Saoudien de s’enregistrer auprès de MISA avant l’activité, puis d’obtenir registre commercial et licences. Elle protège la gestion, la cession et le transfert légal des bénéfices et produits de vente ou liquidation. Les activités réservées, la localisation de l’emploi et les licences sectorielles demeurent.
Protection et pratique
Le portail relie les contrôles d’éligibilité au registre foncier. L’acheteur doit néanmoins vérifier titre, zonage, agrément du promoteur, vente sur plan, séquestre, étapes, charges et litiges. La disponibilité numérique prouve que le régime fonctionne ; elle ne démontre pas encore une longue histoire de revente et de jurisprudence uniforme.
Fiscalité et capitaux
Les ventes immobilières sont généralement exonérées de TVA à 15 % et soumises à une taxe de transaction de 5 %. L’entreprise doit modéliser impôt sur le revenu, zakat le cas échéant, TVA, retenues et conventions. Les contribuables étrangers sont couramment soumis à un taux de 20 % hors hydrocarbures.
La loi protège les transferts par voies légales et monnaies reconnues ; banque, fiscalité, bénéficiaires effectifs et sanctions déterminent l’exécution.
Atouts et limites
| Atouts | Limites |
|---|---|
| Ouverture légale et numérique en 2026 | Droit spécifique à la zone et à l’acheteur |
| Tourisme en forte expansion | Nombreux flux encore prospectifs |
| Résidence premium immobilière et d’affaires | Seuils élevés et conditions continues |
| Droits légaux de transfert | Licences, localisation et fiscalité |
| Registre intégré | Peu de recul sur le nouveau régime |
Sources principales
Suite : hub et comparatif.
Analyse éditoriale indépendante, non conseil individualisé.
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